건축주와 도급계약을 체결하고 공사를 수행한 시공회사는 도급계약에 근거하여 건축주에게 공사대금을 청구할 수 있습니다. 공사대금을 둘러싼 분쟁은, 공사가 완료되었으나 건축주가 공사대금을 지급하지 않는 경우, 추가 공사가 있어 주차공사대금을 청구하는 경우, 공사가 중단되어 시공회사가 기성고에 따른 공사대금을 청구하는 경우가 있습니다.

또한, 수급사업자가 하도급거래 공정화에 관한 법률에 근거하여 원사업자에게 청구하여야 하는 하도급대금을 발주자에게 직접 청구하는 경우가 있습니다.

반대로 건축주는 공사가 완료되었으나 지연된 경우 지체상금을, 시공된 부분에 부실시공이 있거나 미시공된 부분, 변경시공된 부분 등 하자에 대한 손해배상 등을 청구할 수 있습니다.

이러한 공사대금 소송은 건축주가 또는 시공회사가 소를 제기하면서 주장과 증명을 하게 되고, 상대방이 이에 대하여 반박을 하면서, 각 당사자의 입장에 따라 반소를 제기하게 되기도 합니다. 이러한 과정에서 공사 기성고에 대한 감정이나, 시공회사의 하자에 대한 감정절차가 수반되기도 합니다.

공사 도중 계약이 해제되었지만 그 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다는 이유로 미완성 부분에 대해서만 도급계약이 실효된 경우 수급인은 해제된 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고 도급인은 그 건물의 기성고 등을 참작하여 인도받은 건물에 대하여 상당한 보수를 지급하여야 할 의무가 있습니다(대법원 1997. 2. 25. 선고 96다43454 판결).

이 경우 기성고에 대한 공사대금은 특별한 사정이 없는 한 약정 총공사비를 기준으로 하여 기성고 비율을 곱하는 방식으로 산정하여야 하고 그 기성고 비율은 우선 약정된 공사의 내역과 그 중 이미 완성된 부분의 공사 내용과 아직 완성되지 아니한 공사 내용을 확정한 뒤 공사공사대금 지급의무가 발생한 시점을 기준으로 ‘이미 완성된 부분에 관한 공사비’와 ‘미완성 부분을 완성하는 데 소요될 공사비’를 평가하여 그 ‘전체공사비’ 가운데 ‘이미 완성된 부분에 소요된 비용’이 차지하는 비율을 산정하여 확정합니다(대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다65391, 2003다65407 판결).

다만, 공사대금이 변경된 경우 설계 및 사양의 변경에 따라 변경된 공사대금에 기성고 비율을 적용하는 방법으로 기성고에 따른 공사비를 산정합니다(대법원 2003. 2. 26. 선고 2000다40995 판결)

원칙적으로 추가 공사대금이 인정되기 위해서는 도급인과 수급인 사이에 추가공사의 시행 및 추가공사대금 지급에 관한 별도의 약정이 있어야 합니다.

어떤 공사 부분이 원래의 계약 내용에 포함된 공사인지 아니면 추가공사로서 그에 관한 당사자 사이의 합의가 있었는지에 대하여 다툼이 있는 경우, 공사도급계약의 목적, 수급인이 추가·변경공사를 하게 된 경위, 약정 도급계약의 내용과 추가·변경공사의 내용, 도급인의 공사현장에의 상주 여부, 추가공사에 든 비용이 전체 공사대금에서 차지하는 비율 등 제반 사정을 종합적으로 검토하여 판단합니다(건설재판실무편람 집필위원회, 건설재판실무편람(2014년 개정판) 180쪽)

하도금대금의 직접지급청구권은 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조에 근거하여 수급사업자가 발주자에게 직접지급을 청구할 수 있는 권리를 말합니다.
이때에 원사업자 및 수급사업자가 하도급법에서 정한 요건을 갖춘 자이여야 하고, 하도급법 제14조에서 정한 사유에 해당할 때에 수급사업자는 발주자에게 직접지급을 청구할 수 있습니다.

건물이 건축되면 여러 가지 하자가 발생합니다. 공사를 진행한 후 건물에 하자가 발생하는 경우, 그 책임이 누구에게 있는지, 누가 그 하자보수비용을 부담하여야 하는지 분쟁이 발생합니다. 특히 공동주택, 주로 아파트의 경우, 아파트 구분소유자와 시공사, 하자보수보증회사 사이에 분쟁이 발생합니다.

통상 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성 된 것으로 보나, 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성되고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 하자로 해석하는 것이 법원의 입장입니다(대법원 1994. 9. 30. 판결 94다32986).

하자보수 분쟁은 그 당사자 사이의 권리·의무 관계가 복잡하고, 관련 법령의 개정 시기에 따라 다르게 적용되며, 하자별 제척기간을 준수하여야 하는 등, 전문가의 조언을 받아 준비를 할 필요가 있습니다. 특히, 감정결과에 따라 판결의 결과가 귀결되는 경향이 있어, 소송 과정에서 감정절차가 매우 중요합니다.

하자소송에는 사업 주체를 상대로 각 구분소유자 또는 각 구분소유자로부터 소송권을 위임받은 입주자대표회의 또는 관리단이 청구하는 손해배상청구 소송이 있습니다.
또한, 하자보수보증서를 근거로 입주자대표회의가 사업주체와 보증보험회사에 청구하는 하자보수보증금 청구소송을 제기하기도 합니다.

통상적인 아파트하자소송은 하자를 진단하고, 이에 대하여 사업주체를 상대로 협상을 진행한 후, 변호사를 선임해 소를 제기하는 절차를 따르는데, 소를 제기한 이후에는 감정인을 신청하여 법원에서 감정인아 하자를 감정한 후 그 판결을 받는 과정을 거칩니다.